Face à la recrudescence des locations meublées saisonnières, le législateur a mis en place un encadrement spécifique des loyers pour les biens loués sur une durée supérieure à six mois. Quelles sont les règles applicables ? Comment sont-elles mises en œuvre ? Décryptage.
Le cadre légal et réglementaire
Le dispositif d’encadrement du loyer est prévu par la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a modifié le régime juridique des locations meublées et imposé de nouvelles obligations aux bailleurs. La loi a notamment introduit le concept de location meublée saisonnière, qui s’applique aux locations dont la durée est inférieure ou égale à un an (ou neuf mois pour les étudiants).
Pour les locations meublées d’une durée supérieure à six mois, les règles d’encadrement des loyers sont celles prévues par le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015. Ce texte fixe les conditions dans lesquelles les loyers peuvent être plafonnés et détermine les zones géographiques concernées par cette mesure.
L’application de l’encadrement du loyer
L’encadrement des loyers s’applique aux locations meublées saisonnières de plus de six mois situées dans des zones dites « tendues », c’est-à-dire où la demande locative est particulièrement forte. Ces zones sont définies par un arrêté préfectoral et concernent principalement les grandes agglomérations, comme Paris, Lyon, Marseille ou encore Bordeaux et Nice.
Le dispositif d’encadrement du loyer consiste à plafonner le montant du loyer en fonction de la surface habitable du logement et de sa localisation. Pour déterminer le loyer maximal autorisé, il convient de se référer aux barèmes publiés par l’Observatoire des loyers pour chaque zone géographique concernée.
Ainsi, si le loyer demandé par le bailleur dépasse ce plafond, il devra être réduit afin de respecter les règles en vigueur. À noter que cet encadrement ne s’applique pas aux locations meublées de courte durée (inférieure à un mois) ou aux logements-foyers.
Les sanctions en cas de non-respect des règles
En cas de non-respect des règles d’encadrement du loyer, le locataire dispose d’un délai de trois ans à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. Si cette dernière constate que le loyer est effectivement supérieur au plafond autorisé, elle peut enjoindre au bailleur de procéder à une réduction du loyer et au remboursement des sommes trop perçues.
Si le bailleur ne se conforme pas à cette décision, le locataire peut saisir le tribunal d’instance, qui pourra ordonner la diminution du loyer et la restitution des sommes indûment versées, sous astreinte. En outre, le non-respect de l’encadrement du loyer peut constituer un motif de résiliation du bail aux torts du bailleur.
Les exceptions à l’encadrement du loyer
Toutefois, certaines locations meublées saisonnières de plus de six mois peuvent échapper à l’encadrement du loyer, notamment si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui justifient un loyer supérieur au plafond. Dans ce cas, le bailleur doit obtenir une dérogation préfectorale et fournir au locataire une attestation précisant les motifs de cette dérogation.
En outre, les logements neufs ou rénovés peuvent bénéficier d’un plafond de loyer majoré s’ils répondent à certains critères de performance énergétique et environnementale. Enfin, il existe également des dispositifs spécifiques pour les logements loués en colocation ou dans le cadre d’une résidence étudiante ou d’une résidence pour personnes âgées.
En conclusion, l’encadrement du loyer pour les locations meublées saisonnières de plus de six mois vise à protéger les locataires face à la flambée des prix dans certaines zones géographiques. Toutefois, il convient de rester vigilant quant au respect des règles en vigueur et de connaître les recours possibles en cas de litige.
